물류센터 등급 부여를 위한 듀얼 인덱스 모형

Abstract

최근 몇 년간 지속된 저금리 여건 속에서 물류센터의 수요에 비하여 동시다발적인 과잉 공급의 결과 현재 물류센터 부동산 시장은 대량 공실 사태를 맞고 있다. 이는 부동산 부실 PF(Project Financing) 사태로까지 번져 사회적으로도 심각한 문제가 되고 있다. 본 연구는 오피스와 호텔의 등급제도에 착안하여 물류센터의 가치를 간명하게 표현하는 표준화된 등급모형을 제안한다. 이를 위해 물류센터의 사용자(임차인)의 관점에서 중요하게 고려되는 요인들(용적률, 권역, 도심접근성, 고속도로 IC와의 거리, 인구수, 경과년수, 연면적, 건폐율, 층고, 접안 여건, 소방안전시설 등)을 등급모형의 주요 변수로 고려한다. 그러나 이러한 여러 변수들을 하나의 등급으로 환산하기에는 변수들의 성격이 크게 상이하여 본 연구에서는 두 개의 지표로 하나의 물류센터의 등급을 표시하는 듀얼 인덱스 모형(Dual Index Model)을 제안한다. 첫 번째 지표는 주요 변수들에 대해 AHP기법으로 중요도를 평가하고 점수화하여 총점의 상대 순위에 따라 A, B, 또는 C등급을 부여한다. 두 번째 지표는 물류센터의 개발 투자자가 중요시하는 지역별 용적률을 기준으로 5개 등급으로 구분한다. 이 모형을 사용하여 우리나라 수도권 소재 상온물류센터 92개와 저온물류센터 78개 등 총 170개 물류센터에 등급을 부여하였다. 본 연구에서 제안하는 듀얼 인덱스 모형을 사용하여 각 물류센터에 부여된 등급을 물류시장에서 사용한다면 임대인과 임차인, 그리고 개발 투자자 모두가 각 물류센터의 부동산 가치를 간명하게 판단할 수 있을 것이며. 나아가 물류센터의 수요와 공급의 균형을 유도하여 중장기적으로 우리나라 물류산업의 안정적인 발전에 기여할 것이다.