권리금 회수기회 보호와 임대인의 계약체결거절에 관한 정당한 사유

Abstract

권리금에 관한 법률관계는 채권계약인 권리금계약을 기초로 하므로 계약자유의 원칙상 특별한 성문법적 근거를 필요로 하는 것은 아니다. 이러한 권리금에 관한 법리는 권리금계약의 당사자가 아닌 임대인에 대해서도 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부과하기까지에 이르렀다. 이는 계약자유의 원칙의 범위를 넘어선 것으로 특별한 법적 근거를 필요로 하는 것이고, 이러한 의무를 인정하기 시작한 대법원 판결이 그 근거로 등장하였다. 2015년 상가임대차법의 개정내용 중 권리금에 관한 신설규정은 대체로 이러한 판례의 태도를 성문화한 것으로 볼 수 있다. 따라서 권리금 회수기회의 보호 등 현행 권리금에 관한 규정을 검토 및 평가하기 위해서는 권리금에 관한 판례의 형성과 집적과정을 통하여 권리금에 관한 법률관계를 검토할 필요가 있다. <br>권리금 규정의 신설 이전의 판례는 해방 전후에 등장한 권리금에 관한 거래계의 관행을 판례가 인정하기 시작하였고, 1950~1980년대에는 상가임대차 이외에도 여러 거래분야에서 권리금 거래가 대두되었고, 1990년대의 판결은 권리금에 관한 법률관계를 구체화하는 단계이었다. 특히 입법적 근거가 없었음에도 불구하고 권리금 회수기회 보호 및 이를 위반한 경우 임대인의 손해배상책임에 관한 법리가 구축되었다. 이러한 법리는 2015년 상가임대차법 개정을 통한 권리금 규정의 신설을 위한 근거를 마련하였다. <br>2015년 상가임대차법 개정 이후의 권리금에 관한 법리와 판례는 신설규정인 임차인의 권리금 회수기회의 보호에 관한 규정, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권, 권리금 회수기회 보호에 관한 예외로서의 임대인의 계약체결 거절사유로서의 정당한 사유에 관한 해석에 집중되었다. 특히, 임대인의 계약체결 거절사유로서의 정당한 사유에 관해서는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제10조의4 제2항 제3호)에 관하여 다수의 대법원 판결과 학설이 제기되었다. 이러한 견해대립의 직접적인 원인은 조문의 불명확성에 기인하는 것으로, 이 논문에서는 제3호의 개정제안 및 이로 인한 임차인의 손해배상청구권 행사의 실효성을 보장하기 위하여 임차인에게 손해배상의 담보를 청구할 권리를 신설하는 방안을 제시하였다.