신탁된 주택을 위탁자로부터 임차한 임차인의 법적 지위 - 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 -

Abstract

대상판결은, 신탁된 주택을 위탁자로부터 임차하고 주택임대차보호법상 대항력 요건을 갖춤으로써 임차주택을 사용수익할 권리 및 소유자의 인도청구를 거부할 권리를 가지는 임차인이라고 하더라도, 신탁재산 공매절차를 통한 임차주택 매수인에 대하여 임대차보증금반환을 청구할 수는 없음을 명확히 하였다. 이러한 결론은 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항의 해석상 타당하나, 그 결론에 이르는 과정에서 신탁등기의 대항력에 관한 법리를 설시한 것은 사안 해결에 불필요한 것으로 적절하지 않았다. <br>대상판결은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하기 위해서는 임차인이 같은 조 제1항의 대항요건을 갖추는 외에 ‘임차주택의 양도인이 임대인일 것(임차주택 양도인과 임대인의 동일성)’이라는 추가적인 요건이 필요하다는 법리를 최초로 밝힌 것으로서 의미가 있다. 주택임대차보호법 제1항, 제4항의 문언 및 입법목적, 대항력 제도의 본래 취지, 우리와 유사한 규정을 두고 있는 독일 민법 규정의 해석론 등을 종합해 보면 대상판결의 결론은 타당하다. <br>다만 이러한 해석론에 따를 경우, 사안과 같이 주택의 소유자가 아닌 위탁자로부터 이를 임차한 임차인은 임차주택이 신탁재산의 공매절차를 통해 매각되면 사실상 임대차보증금을 회수하기 어려워지는 문제가 있다. 이는 향후 제도적 보완이 필요한 부분이다. <br>신탁된 주택을 그 소유자가 아닌 위탁자로부터 임차하는 임차인으로서는 임대차계약에 관한 수탁자의 동의가 있는지를 반드시 확인하여야 할 뿐만 아니라, 그러한 동의가 있다고 하더라도 임대차보증금의 반환은 임대인인 위탁자에게만 청구할 수 있을 뿐 수탁자나 그로부터의 임차주택 양수인에게는 청구할 수 없으며, 임차주택의 공매절차 매각대금으로부터 보증금 상당액을 우선변제받을 수 없다는 점을 유의하여야 할 것이다.