주택재개발사업의 개선방안 - 김명섭 (The Graduate School, Ajou University, 2008)
본 연구는 주택재개발사업에 대한 제도와 변천과정을 알아보고, 주택재개발사업 추진실태를 조사하여 시행과정에서 나타나는 문제점과 개선방안을 모색하여 이에 대한 발전방향을 제시하는데 그 목적이 있다. 산업의 발달과 경제성장으로 인한 인구의 집중 현상은 우리나라뿐만 아니라 세계적인 경향이다. 이러한 성장과정에서 도시의 무질서한 개발로 인하여 인구의 과밀화가 발생하고, 주택의 부족, 환경오염, 도로의 부족으로 인한 교통의 혼잡, 주차장 부족, 공원 · 녹지 등 공간시설의 부족, 상하수도, 학교 등 교육시설의 부족 등 심각한 사회 기반시설이 부족하게 되었다. 이와 같이 도시가 양적 · 질적 성장을 지속함에 따라 기반시설부족, 불량·노후화 등 다양한 문제들이 야기되고 이러한 문제해결의 한 방법으로 우리나라에서도 주택재개발 사업을 추진하고 있다. 주택재개발사업은 2003년 도시 및 주거환경정비법의 도입으로 원주민 재정착과 세입자를 위한 임대주택의 공급 등 법과 제도적인 측면의 일부는 개선되었으나 아직까지 공공기관의 사업시행의 편의성이나 토지이용의 효율성, 투자재원의 확보차원에서 도시 구조나 지역주민의 경제적인 능력에 관계없이 중대형 공동주택의 고밀도 건축으로 지역민의 생활안정대책, 자금지원의 한계 등의 상당한 문제점들이 노출되고 있다. 즉 주택재개발사업은 재개발의 용적률의 확대, 공공시설 무상 기부체납 폐지, 국·공유지 불하가격의 인하 및 변상금 면제, 임대 주택건립의 축소, 세입자 주거비 정부주담, 건립규모 비율의 자율화와 조합원 분양조건 대폭완화, 공사비 인하, 조합원 분담금 납부시기를 분양처분후로 지연, 재개발임대주택 매각조건 개선 및 매각대금 임상 등 정부나 시공사, 조합 그리고 세입자로서는 서로 받아들이기 힘든 요구조건만 상호주장하고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 국토, 도시, 주택의 제반여건이 선진국 형으로 변화하고 있고, 주택수급 및 도시개발이 가속화되어 불량주거지 정비의 필요성이 증대되고 이에 대응하는 정비사업의 새로운 개선방안을 연구하고자 우리나라의 불량주거지 실태와 그동안 정비제도의 개관에 대하여 검토하고 현행 문제점을 살펴보았다. 또한 선진외국 제도도 참고로 하여 21세기의 여건을 감안한 새로운 노후·불량주거지 정비제도의 개선방안을 제시하였다. 첫째, 법과 제도적 측면에서는 국·공유지가 없거나 국·공유지 비율이 낮은 지구에 대해서는 국고보조를 의무화하는 방안이 검토 되어야 하고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 허용 법위 내에서 용적률을 확대 및 인센티브를 부여하며, 건립규모의 자율화와 대형평형에 개발이익환수제를 시행하여야 할 것이다. 둘째, 정책적 측면에서는 민간위주의 개발로 인한 합동재개발의 문제점을 해결하기위해 공공의 역할을 강화할 필요가 있는데 비영리단체를 설립하여 공공이 재개발을 주도하여 도시 계획차원의 접근이 필요하다. 임대주택문제의 경우 생활권단위로 지구 내 국·공유지를 활용하고 공공이 임대주택을 건설할 경우 순환재개발 방식을 통해 커뮤니티가 유지되면서 재정착할 수 있는 새로운 방식이 될 것이다. 원주민의 재정착을 위해서는 그들의 경제적 부담 능력을 고려한 다양한 평형의 주택공급이 이루어져야 한다. 정부의 주택재개발에 대한 재정지원이 재개발사업에 있어 매우 중요하다. 따라서 현재 개발이익환수에 관한 법률에 의하면 개발부담금 중 지방정부에 50%를 귀속시키고 있는데 개발부담금 취지상 100%로 확대할 필요가 있다. 또한 도시·주거환경기금을 임대주택의 건설·관리 및 임차인의 주거안정에 효율적으로 사용하게 하여야하며, 조합설립추진위원회의 결성시 서면동의를 일정부분으로 제한하며, 추진위원회 구성도 재개발의 이권에 관련이 있거나 관계된 자를 제한하는 것이 바람직하다. 셋째, 사업시행과정에서는 주택 재개발사업의 단계에서 생략 또는 통합할 수 있는 절차는 이를 통폐합하여 불필요한 행정서류를 간소화하여 절차의 복잡함으로 인한 사업의 지연을 막아야 한다. 또한 주민의 참여는 기본계획수립과 구역지정 과정에서부터 참여시켜야 하고, 분쟁조정위원회를 설치하여 주민의 이견을 조정하여야 할 것이며 조합원은 국·공유지를 매수하면 사업완료 이전에 등기를 마쳐서 등기 미 이행으로 인한 사업의 지연을 막아야 할 것이다. 도시기능을 회복하고 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량주택을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주민의 주거생활의 질을 향상시키기 위해서는 주민, 지역사회단체, 관할 행정기관 등 지역사회 구성원들이 주택재개발에 관심을 갖고 적극적인 참여와 협조와 선행되어야 할 것이다.
학위논문(석사)----아주대학교 공공정책대학원 :부동산학과,2008. 2
Keywords: 주택재개발; 재개발사업