설계요소별 영향분석을 통한 공동주택 리모델링 공사비개산견적 산출 시스템 개발 - 김준; 차희성 (한국건설관리학회 논문집, 2018)
도심지의 공동주택이 노후화가 진행됨에 따라 건축물의 수명을 연장시키는 재건축 또는 리모델링의 필요성이 증가하고 있다. 이러한 경우, 공동주택 조합이 결성되어 재건축 또는 리모델링 사업에 대한 의사결정을 실행한다. 이 때 조합이 가장 중요하게 여기는 사항은 공사비 투입에 따른 사업성이다. 공동주택 조합은 사업성을 판단하여 재건축 또는 리모델링을 선택하여 건축물의 수명을 연장하는 방법을 택하게 되는데, 재건축의 경우 축적된 공사비 데이터를 활용하여 공사비를 산출하게 한 뒤 이를 이용해 사업성을 평가할 수 있다. 하지만, 리모델링의 경우 축적된 공사비 데이터의 수가 적어서 정확한 공사비 산출이 어려운 실정이다. 또한 비전문가인 발주자가 다양한 설계요소의 견적을 요구하여 견적의 정확도 및 견적기간에 부정적인 영향을 미치게 되는 경우가 많다. 따라서 본 연구에서는 비전문가인 발주자의 의견을 설계요소화하여 견적에 반영하는 방법과 설계요소에 따른 예상공사비를 산출하는 방법을 제안하였고, 비전문가 발주자가 용이하게 사용하도록 이를 시스템으로 구축하였다. 비전문가인 발주자의 요구사항을 견적에 명확하게 반영할 수 있도록 기존의 리모델링 사례에서 설계요소를 추출하여 이를 분류한 뒤 발주자가 선택할 수 있는 방안을 제안하였다. 설계요소를 견적에 반영하는 방법은 기존의 공동주택 리모델링 사례를 조사하여 설계요소를 공사비에 영향을 크게 미치는 것으로 추출한 뒤, 각 설계요소별로 연관된 공종과 물량산출방안을 제시하여 공사비를 산출하도록 하였다. 최종적으로는 위의 연구내용을 비전문가인 발주자가 쉽게 사용할 수 있도록 MS Excel을 기반으로 한 시스템을 개발하였다. 본 연구에서 제안한 개산견적의 정확성을 검증하기 위해서 리모델링 견적사례를 대입하여 검증한 결과, 80%의 정확성을 확인하였고, 비전문가인 발주자의 사용용이성을 검토하기 위하여 설문조사를 실시한 결과 긍정적인 결과를 얻었다. 본 연구에서는 4개의 사례를 활용하여 개산견적의 방안을 제시하였고 추후 리모델링 사례가 지속해서 누적되어 반영될 경우, 본 연구의 기대효과는 더욱 높아질 것으로 사료된다.
Keywords: 공동주택 리모델링; 영향 분석; 설계요소; 공사비; 개산견적; Apartment Remodeling; Influence Analysis; Design Elements; Construction Cost; Estimation