집합건물의 관리에 관한 연구 - 김안수 (The Graduate School, Ajou University, 2011)
오늘날 집합건물은 현대인의 삶을 영위하는 생활공간으로 그 수가 양적으로 증가된 것은 물론이고 그 형태면에서도 주택 및 준 주택에서 나아가 상가, 상가와 아파트가 결합된 주상복합건물, 공장형 아파트와 오피스텔 등 다양하다. 공동주택을 비롯한 우리나라 집합건물은 주로 주택을 중심으로 고층화 ‧ 단지화를 이루어 공급되고, 고층화 ‧ 고급화 ‧ 대형화는 현대주거형태의 특징으로 이들 공동주택을 효율적으로 관리해야 한다는 점이 중요하게 대두되고 있다. 공동주택은 사유재산이면서 국가의 중요자산이므로 이를 소홀히 관리한다면 중요한 국가자산의 낭비를 초래하게 된다. 따라서 이를 효율적으로 관리하기 위한 제도적 개선이 필요하다. 현재, 집합건물법에서는 구분소유자로 구성된 단체인 집합건물 관리단이 집합건물을 관리하도록 하고 있고, 주택법에서는 공동주택의 관리에 관한 사항을 규정하여 입주자대표회의가 공동주택을 관리하도록 규정하고 있다. 그러나 하나의 건물이 집합건물이면서 공동주택에 해당하는 경우에 집합건물 관리단과 입주자대표회의라는 두 개의 관리단체가 존재하게 되고 이 경우에는 두 개의 단체 중에 누가 어떠한 관리권한을 행사할 수 있는가 하는 문제가 발생하게 된다. 따라서 이 논문은 집합건물의 소유 및 관리 등과 관련하여 기본법으로 작용하고 있는 집합건물법을 중심으로 집합건물 관리단과 입주자대표회의에 대해서 살펴보고 집합건물인 공동주택의 관리에 있어서 양자의 관계와 집합건물의 관리 및 개선 방안에 대하여 연구한 것이다. 이를 통하여 본 연구에서는 다음과 같은 점을 주장하고자 한다. 첫째, 공동주택 관리에 있어 관리주체에 대한 지위를 명확히 하여야 한다. 집합건물에 해당하는 공동주택의 관리에 관해서 집합건물 관리단과 입주자대표회의가 병존하고 공동주택과 집합건물의 범위가 중첩되어 주택법에 의한 관리와 집합건물법에 의한 관리 사이의 충돌이 발생하고 있다. 원칙적으로 집합건물의 관리권한은 구분소유자로 구성된 집합건물 관리단에 속한다. 입주자대표회의는 집합건물법이 규정하는 집합건물의 관리에 관한 권리를 행사할 수 없다. 그러나 실질적으로 소유권자만으로 구성된 관리단이 활동할 수 있는 것은 한계가 있다. 소유권자가 바뀌면 관리단 구성원도 당연히 바뀌게 되어 자체의 통솔이나 관리가 안되는 실정이다. 또한, 공동주택의 관리에 있어서 실제로 관리단은 관념적으로 의제될 뿐 현실적으로 조직행위가 이루어져 활동하는 것은 입주자대표회의라고 볼 수 있다. 따라서 입주자대표회의가 관리에 관한 사업을 시행하며 그렇게 하는 것이 바람직하다고 본다. 또한, 관리사무소장은 입주자대표회의의 위임을 받아서 관리업무를 실무적으로 처리하는 위치에 있을 뿐, 공동주택의 관리를 주도적으로 행사하는 위치에 있다고 볼 수 없기 때문에 관리사무소장을 관리주체라고 하는 주택법상의 표현은 잘못된 것이다. 따라서 집합건물법에서 관리주체로서의 입주자대표회의의 지위를 명확히 하고, 통일적인 규정을 마련하여 적극적인 활동을 보장해주어야 할 것이다. 둘째, 공동주택의 관리에 관한 ‘공동주택관리기본법’ 제정이 필요하다. 그간의 우리의 주택정책은 관리보다는 공급우선정책을 강조하였기 때문에 주택성능과 기능유지를 향상시키는 유지관리 측면에 상대적으로 관심이 적었던 것이 사실이다. 그러나 집합건물 중에서 공동주택이 차지하는 비율은 점점 증가하고 있고, 관리의 중요성과 비중도 증가하고 있다. 일본을 비롯한 선진국과 같이 우리나라 공동주택도 수명을 연장하는 관리정책으로 전환되어야 하고, 현재의 국가자원을 합리적이고 효율적으로 관리하는 시스템의 구축이 필요하다. 셋째, 공동주택관리의 투명화를 위해 외부감사제도를 도입해야 한다. 입주자대표회의가 관리주체를 선정하는데 있어서 많은 사회적 문제를 야기하고 있고, 입주자대표가 신의성실의 원칙에 반하는 행위를 하여도 임기동안 통제할 방법이 마련되지 않고 있다. 입주자대표회의에 확실한 권한과 관리권을 주되 입주자대표회의의 부정이나 비리를 차단할 수 있도록 엄격한 관리 감독 장치가 필요하다고 생각한다. 즉, 관리업체 선정 시 투명성을 확보하는 방안으로 공개경쟁입찰제도의 도입과 비리 입주자대표회의에 대한 주민감사청구제도와 같은 것 등을 통한 통제수단을 강구하여야 한다. 넷째, 지방정부의 행정지도와 감독 및 역할이 확대되어야 한다. 공동주택의 관리를 효율적으로 하려면 지방정부의 행정지도와 감독이 강화될 필요가 있다. 공동주택관리 분쟁조정위원회의 권한이 강화되어 강제성을 가지고 아파트 등 공동주택의 관련업무 분쟁이 실질적으로 조정될 수 있도록 시스템이 마련되어야 한다. 다섯째, 집합건물법과 주택법간의 관계를 분명하게 해야 한다. 주택법은 행정법적인 성격을 띤다고 할 수 있고, 집합건물법은 사권의 대표적인 소유권이 건물의 일부에 대하여 어떻게 작용하는가를 규정, 민법의 소유권에 관한 특별법적인 역할을 하고 있음을 나타내고 있다. 따라서 공법인 주택법의 경우 시설관련법으로의 전환이 필요하고 사적자치인 아파트와 같은 집합건물의 경우 집합건물법이 우선적으로 적용되어야 한다. 여섯째, 임차인도 집합건물의 관리에 관한 사항에 관해서 집회결의에 참여할 수 있도록 하는 것이 바람직하다고 본다. 상당수의 전유부분을 임차인이 직접점유하고 있는 상태에서 구분소유자들이 관리단 집회를 개최하여 관리에 관한 사항을 결정하거나 서면에 의한 결의를 하는 것이 쉽지 않다. 또한 현실적으로 전유부분을 직접 점유하여 사용하지 않는 구분소유자들은 주거목적보다는 투자를 목적으로 소유하고 있는 경우가 많기 때문에 실제로 집합건물의 관리에 관한 사항은 전유부분을 직접 점유하여 사용하고 있는 구분소유자와 임차인이 관심을 갖게 된다. 법 개정으로 집합건물의 현실적인 문제들이 모두 해결되는 것은 아니겠지만, 급속하게 변화하는 사회현실에 발맞추어 우리 실정에 부합하는 집합건물법이 되도록 많은 관심을 갖기를 바란다.
학위논문(석사)--아주대학교 일반대학원 :법학과,2011.8