단지 내 상가 활성화 방안에 대한 연구 - 김경일 (The Graduate School, Ajou University, 2009)
사업주체가 공공기관인 주공아파트는 주택보급 실적이 1962년 창사이래 이미 100만세대를 넘어 매년 10만호이상의 사업실적을 자랑하는 국내 최대의 아파트 및 도시정비 전문기관이 되었음에도 불구하고 그동안단지 내 상가는 점포크기의 단순획일성, 규모의 영세성, -자형 건물의 비효율성, 단지와 조화롭지 못한 심플한 디자인, 폐쇄성, 2층 상가의 전면 복도 차단으로 인한 홍보장애, 과다한 공용공간 발생 등 민영상가에 비해 많은 문제점이 제기되어 왔으며, 입주 상인이나 주민들에게도 비싼 임대료, 업종다양성 미흡, 상가의 비활성화, 이용의 불편함을 호소하는 다양한 문제들이 지적되어 왔다. 또한 최근 대형할인매장, 24시 편의점, 홈쇼핑등의 급성장으로 점차 생활권에서 상가규모가 축소되고 있을 뿐만 아니라 멀티서비스를 지향하는 상가개발로 상권간의 경쟁이 치열하여 단지 내 상가 기능이 위축되고 있는 현실이다. 이러한 인식을 바탕으로 본 연구내용은 최근 들어 주공의 상가미분양 사례가 증가되는 문제점을 줄이고 공공주택 단지 내의 상가활성화를 통한 입주민의 편의를 증진하여 삶의 질을 향상시키기 위한 구체적 방안을 연구하고자 의정부민락 주공아파트, 용인수지 현대성우아파트 상가 등 주공과 민영상가 11개소를 대상으로 상가이용자 및 상가운영자에 대한 설문조사 및 자체조사를 실시하였고 그 결과, 그동안 주공상가가 민영상가보다 상가활성화가 떨어지는 문제점의 원인으로는 주변 민간상가 규모보다 작고, 주변 여건에 대한 계획적, 전문적 상권 분석없이 비효율적, 획일적으로 계획되었다는 데에 기인한 것으로 조사되었다. 이에 적정한 면적의 도출 및 동선분석, 평면개발을 중심으로 적정 수준으로 상가 규모를 키우고, 제기된 문제를 해결하는 방안으로 상가설계를 근본적으로 수정할 필요가 있다. 이러한 다양한 대안 및 단지 내 상가에 대한 자체조사 및 설문을 바탕으로 한 본 연구결과, 다음과 같은 결과에 이르게 되었다. 1. 단지계획시 고려해야 될 사항 첫째, 단지 내 상가 활성화를 위해서는 업종다양성과 점포 경쟁력, 평당 임대료의 적정성을 확보하기 위해 현재보다는 점포의 수와 면적을 충분히 넓게 확보할 필요가 있다 현재 주공 지침상 상가의 규모는 100세대당 1호 내외로 계획하며, 상가 1호당 전용면적 33㎡내외 적용함 . 둘째,도로변에 수직 배치한 단지 진입형 상가는 자제하고, 도로와 수평으로 배치하여 개방형 상가로 전환함이 바람직하며,도로변 수평배치에 따라 전후면에서 진입이 가능한 양면상가 형태로의 계획 유도가 요구된다. 셋째, 연구결과 700세대 이상은 2층형 상가, 1,000세대 이상은 ㄱ자형 2층 상가로 규모와 모양을 적극적이고 효율적인 형태로 전환이 필요하며, 2층은 전면부에 이용성 및 간판설치 등으로 후면 복도방식이 바람직 하다. 넷째, -자형 상가의 중앙복도 등을 통해 점포를 분리하거나 ㄷ자형 회전형 계단 등 비효율적인 공간이 발생하는 것을 최대한 억제하는 것이 필요하며, 단지 내 상가의 핵심인 슈퍼의 규모를 30평(500세대 기준) 이상으로 크게하여 신선식품 등의 매장공간을 확보하고, 업종과 연계된 원스톱서비스 강화가 필요하다. 다섯째, 연구결과 제시된 단지 내 상가규모 및 업종구성을 위한 체크리스트를 활용하여 상권범위별 입점 가능한 업종을 우선도출하고, 이들 업종이 활성화되기 위한 적정 면적, 형태 및 위치 등을 감안한 단지계획이 필요하다. 여섯째, 상가의 경쟁력 확보를 위해서는 상가 주변의 커뮤니티 공간 즉, 주차장, 쉼터, 집객광장, CD기 등을 공급하여 커뮤니티 기능과 상가기능을 시너지효과가 발생할 수 있도록 배려할 필요가 있으며, 이에 대한 다양한 아이디어와 대안이 제시될 수 있다. 2. 상가 설계시 고려해야 될 사항 첫째, 조사결과에 의거 700세대까지는 입점 가능한 업종이 슈퍼, 부동산, 미용실, 정육점, 야채가게에 불과하였으나, 700세대를 넘으면서 입점업종이 크게 증가하고, 1,000세대를 넘으면서 학원 등이 입점하여 면적수요가 크게 증가하는 양상을 보이고 있는바, 연구결과 도출된 『상가면적 산정을 위한 기본공식』을 이용하면 다음과 같다. ○ 단지 내 상가 적정면적(분양지구의 경우) - 500세대이하 : 세대수× 0.99㎡(0.3평) - 500~999세대형 : (500세대이하 세대수×0.99㎡+(추가세대수× 1.15㎡) - 1,000세대형 이상 : 세대수×1.32㎡(0.4평) ○ 단지 내 상가 적정면적 (임대아파트의 경우 ) - 500세대이하 : 세대수× 0.66㎡(0.2평) - 500~999세대형 : (500세대이하 세대수×0.66㎡+(추가세대수× 0.82㎡) - 1,000세대형 이상 : 세대수×0.99㎡(0.3평) 둘째, 이러한 단지 내 상가 적정면적과 세대수별 상권력과 업종을 고려하여 제시된 표준다이아그램을 이용한 상가설계는 상가개발에서 각 점포의 적정 면적과 업종별 최적의 위치를 고려할 수 있어 보다 진일보된 맞춤형 상가설계로서 평가받을 수 있다. 그렇지만, 단지내 상가의 상권력 세대수는 자체 단지 뿐 아니라 주변 단지 및 주변 단지내 상가를 계산하고, 지역의 구매력, 연령별 분포에 따른 구매패턴(특히 초등학교 전후의 아동비율), 임대아파트와 분양아파트의 차이 등을 고려하여 그 단지내 상가의 상권력을 파악하는 것이 중요하다. 또한 근린상가 및 중심상가와의 거리 등을 분석하여 도출된 단지 내 상가의 상권력과 규모, 표준다이아그램을 선정하는 것이 중요하다. 셋째, 상가 설계시 한개의 단지로 상권을 파악하지 말고, 2개의 단지가 마주보고 있다면 하나의 상권으로 보아 전체 상권규모와 상가수요면적을 도출하여 인접한 단지 내 상가 공급량과 합산을 고려하여 단지 내 상가를 공급하여야 한다. 넷째, 상가의 경쟁력을 제고하고, 쾌적한 상업환경을 조성하기 위하여 입주상인, 주민이 편리하고 매력적인 상가가 되기 위한 제반 요구사항을 설계지침으로 제시하여 상가의 경쟁력을 높일 수 있도록 하여야한다. 이상과 같이 제안된 상가체크리스트 및 상가면적 산정 기본공식을 통한 세대별 표준다이아그램과 단지배치로 단지 내 상가의 적정 균형점을 최대한 발휘할 수 있도록 하고, 나아가 최대한의 업종다양성, 주민접근 및 이용 기능을 실현하기 위해서 인근 및 상위 상권과의 관계에서 독자적 경쟁우위를 확보케 함으로서 스스로 활성화될 수 있고, 상가이용자 및 입주상인에게도 최적의 대안을 제시할 수 있을 것으로 기대된다. 주요어 : 상가체크리스트, 상가면적산정 기본공식, 표준다이아그램
학위논문(석사)--아주대학교 산업대학원 :도시개발학과,2009. 2